Bem de família e contrato de locação, entenda os riscos

Ser fiador em contrato de aluguel pode parecer apenas um favor, mas a obrigação pode atingir diretamente o patrimônio do fiador, inclusive seu imóvel residencial.

O bem de família é uma importante forma de proteção patrimonial prevista no direito brasileiro.

Em regra, o imóvel utilizado como residência da família é impenhorável, ou seja, não pode ser atingido para pagamento de dívidas.

Essa proteção está prevista na Lei nº 8.009/1990, que estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar não responderá por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza.

Contudo, essa proteção não é absoluta.

A própria Lei nº 8.009/1990 prevê exceções. Uma das mais relevantes está no art. 3º, VII, segundo o qual a impenhorabilidade não pode ser oposta em caso de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Em termos práticos, isso significa que a pessoa que assina como fiadora em um contrato de aluguel pode responder pela dívida do locatário. Se o inquilino deixar de pagar aluguéis, encargos, multas ou outros valores previstos no contrato, o fiador poderá ser cobrado judicialmente.

E o ponto mais sensível é este: mesmo que o imóvel do fiador seja seu bem de família, ele poderá ser penhorado para pagamento da dívida locatícia.

Além disso, é importante frisar que esse entendimento já foi consolidado pelos nossos Tribunais Superiores, tanto pelo STF (Tema 1127 de repercussão geral), quanto pelo STJ, no Tema 1091 dos recursos repetitivos e na Súmula nº 549, segundo a qual é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

Para o STJ: É válida a penhora do bem de família de fiador indicado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990.

Portanto, ser fiador não deve ser tratado como mera formalidade. Trata-se de uma obrigação jurídica relevante, que pode comprometer o patrimônio pessoal do fiador.

Antes de assinar um contrato de locação como fiador, é recomendável analisar alguns pontos:

1. Qual é o prazo do contrato;

2. Se a fiança permanece após a prorrogação da locação;

3. Se há responsabilidade até a entrega das chaves;

4. Quais encargos estão incluídos na garantia;

5. Se existem multas, juros, taxas condominiais, IPTU ou outras despesas abrangidas;

6. Se há possibilidade de exoneração da fiança;

7. Se o contrato sofreu ou poderá sofrer alterações sem anuência expressa do fiador;

8. Se existem alternativas menos arriscadas, como seguro-fiança, caução ou título de capitalização.

   
   

Também é importante não confundir fiança com outras modalidades de garantia. A Lei do Inquilinato prevê diferentes formas de garantia locatícia, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Essa distinção pode ser relevante, pois o STJ já decidiu que a exceção aplicável à fiança não deve ser automaticamente estendida à caução em imóvel oferecido em contrato de locação comercial.

Fontes jurídicas utilizadas: Lei nº 8.009/1990, art. 3º, VII; Lei nº 8.245/1991, art. 37; STF, Tema 1127; STJ, Tema 1091; STJ, Súmula 549; STJ, REsp 1.789.505/SP, sobre distinção entre fiança e caução em locação comercial.

Conclusão:

O bem de família é protegido pela lei, mas essa proteção possui exceções. No caso do fiador em contrato de locação, a jurisprudência atual admite a penhora do imóvel residencial, inclusive quando se trata do único bem da família.

Por isso, antes de assinar como fiador é essencial compreender a extensão da responsabilidade assumida, por isso, consultar um advogado especializado é fundamental para garantir que você não perca a oportunidade de reivindicar o que é justo.

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